Overvejer du at købe ejendom i udlandet, eksempelvis som investering, feriebolig eller en kombination af begge dele?
Mange danske investorer kigger traditionelt mod markeder som Spanien, Portugal, Tyrkiet eller Dubai. Men Nordcypern har de senere år tiltrukket stigende interesse fra internationale ejendomsinvestorer.
Kombinationen af relativt lave ejendomspriser, moderne nybyggeri, mulighed for attraktive lejeindtægter og en beliggenhed direkte ved Middelhavet gør Nordcypern interessant for både investorer og personer, der ønsker en feriebolig.
Samtidig er køb af ejendom i Nordcypern mere juridisk komplekst end ejendomskøb på mange traditionelle europæiske markeder.
Det er derfor vigtigt at vælge både område, projekt og developer med omhu, og at få de juridiske og skattemæssige forhold på plads inden købet.
Hos Friis Legal hjælper vi danske og internationale klienter med investeringer og grænseoverskridende forhold. Vi har selv besøgt Nordcypern og undersøgt ejendomsmarkedet, forskellige områder og projekter samt etableret direkte kontakt til udvalgte developers og lokale samarbejdspartnere.
I denne guide gennemgår vi nogle af de vigtigste forhold, du bør kende, hvis du overvejer at købe ejendom i Nordcypern, eller hvis du mere generelt overvejer at investere i ejendom uden for Danmark.
Hvorfor investere i ejendom i Nordcypern?
Der findes naturligvis mange steder at investere i ejendom uden for Danmark.
Spanien og Portugal er veletablerede markeder for skandinaviske købere. Dubai har gennem de senere år tiltrukket betydelig international kapital, mens også blandt andet Tyrkiet og andre dele af Middelhavsområdet tilbyder muligheder for udenlandske ejendomsinvestorer.
Nordcypern bør derfor ikke vurderes isoleret, men som ét blandt flere mulige internationale ejendomsmarkeder.
Efter vores vurdering skiller Nordcypern sig særligt ud på kombinationen af prisniveau, natur, relativt begrænset turisme og et betydeligt marked for moderne resortprojekter og off-plan-ejendomme.
For nogle købere er formålet primært investering og udlejning. Andre ønsker en feriebolig, som samtidig kan udlejes, når de ikke selv bruger den.
For internationale investorer kan Nordcypern desuden indgå som én del af en bredere geografisk diversificering af deres investeringer.
Hvis du samtidig overvejer at flytte fra Danmark, bør ejendomsinvesteringen ses i sammenhæng med din samlede skattemæssige situation.
“skattemæssig udflytning fra Danmark”
1. Hvad koster ejendom i Nordcypern?
En af de mest oplagte årsager til interessen for Nordcypern er prisniveauet.
Sammenlignet med populære områder i eksempelvis Spanien, Frankrig og Italien – og med et marked som Dubai – er det fortsat muligt at finde moderne lejligheder og nybyggeri til relativt attraktive priser.
Det betyder, at adgangsbilletten til en international ejendomsinvestering kan være væsentligt lavere end på en række mere etablerede markeder, og dermed også den potentielle procentmæssige stigning.
Prisen varierer imidlertid betydeligt afhængigt af blandt andet område, projekt, developer, størrelse, udsigt, afstand til havet, faciliteter og tidspunktet for købet.
Et studio eller en mindre lejlighed i et nyt resortprojekt kan derfor befinde sig i en helt anden prisklasse end en større penthouse, beachfront-ejendom eller villa.
| Ejendomstype | Vejledende prisniveau |
| Studio | fra ca. €120.000 |
| 1-bedroom lejlighed | fra ca. €180.000 |
| 2-bedroom lejlighed | fra ca. €220.000 |
| Villa | fra ca. €300.000 |
| Premium/beachfront | afhænger væsentligt af projekt og beliggenhed |
Prisniveauerne ændrer sig løbende og bør derfor alene betragtes som vejledende.
Det vigtigste er imidlertid, at den laveste kvadratmeterpris ikke nødvendigvis er den bedste investering.
Beliggenhed, developerens historik, byggekvalitet, projektets faciliteter, vedligeholdelse og områdets fremtidige udvikling kan have langt større betydning for det langsigtede afkast.
2. Nordcypern sammenlignet med andre markeder for ejendomsinvestering
Hvis man generelt ønsker at købe investeringsejendom i udlandet, er spørgsmålet naturligvis, hvorfor man skulle vælge Nordcypern frem for eksempelvis Spanien, Portugal, Tyrkiet eller Dubai.
Der findes ikke ét marked, som er det rigtige for alle investorer.
Mere etablerede markeder kan blandt andet have større likviditet, mere historisk markedsdata og juridiske systemer, som danske investorer lettere kan genkende.
Nordcyperns potentielle fordel ligger blandt andet i, at markedet fortsat befinder sig på et andet udviklings- og prisniveau end mange traditionelle destinationer omkring Middelhavet.
Det kan give adgang til moderne ejendomme og resortprojekter for en lavere kapitalinvestering.
Til gengæld har Nordcypern også særlige juridiske og politiske forhold, som gør grundig due diligence vigtigere end på mange traditionelle europæiske markeder.
Det relevante spørgsmål er derfor ikke alene:
Hvor kan jeg købe den billigste ejendom?
Men snarere:
Hvilket marked, projekt og hvilken ejendom giver den bedste kombination af pris, risiko, anvendelsesmuligheder og forventet afkast i forhold til min konkrete situation?
3. Off-plan ejendom i Nordcypern
En betydelig del af nybyggeriet i Nordcypern sælges som off-plan.
Det betyder, at man køber ejendommen, inden projektet er færdigbygget.
Fordelen er, at priserne ofte er lavest i projektets tidlige faser. Efterhånden som byggeriet skrider frem, og projektet nærmer sig færdiggørelse, hæves priserne ofte på de resterende enheder.
Køber man det rigtige projekt på det rigtige tidspunkt, kan der derfor være mulighed for værdistigning allerede fra købstidspunktet og frem mod aflevering.
Off-plan indebærer imidlertid også en risiko.
Man investerer i noget, der endnu ikke eksisterer i sin færdige form. Det er derfor afgørende, at developeren har den nødvendige finansielle styrke, erfaring og dokumenterede historik til at færdiggøre projektet i den forventede kvalitet.
Vi anbefaler derfor, at man ikke alene vælger ejendom ud fra pris og visualiseringer samt bruger en god rådgiver.
Valget af developer er mindst lige så vigtigt som valget af selve ejendommen.
4. Natur, Middelhav og bjerge
En af Nordcyperns største kvaliteter er efter vores vurdering vanskelig at vise i et investeringsregneark.
Det er området selv.
Langs store dele af den nordlige kyst har man Middelhavet på den ene side og Kyrenia-bjergkæden på den anden.
Samtidig opleves mange områder fortsat som væsentligt mindre turistprægede end traditionelle feriedestinationer omkring Middelhavet.
Det giver en kombination af hav, bjerge, natur og ro, som kan være vanskelig at finde på de mere udviklede dele af Middelhavskysten.
For købere, der ønsker selv at benytte ejendommen nogle uger eller måneder om året, kan dette være mindst lige så vigtigt som det finansielle afkast.
5. Moderne resorts og communities
En interessant del af ejendomsmarkedet i Nordcypern består af større resortprojekter.
De bedste projekter er efter vores vurdering ikke blot samlinger af lejligheder. De fungerer som egentlige communities.
Afhængigt af projektet kan faciliteterne blandt andet omfatte swimmingpools, fitness, restauranter, caféer, wellness, sportsfaciliteter, beach clubs og assistance med administration og udlejning.
Hos visse developers kan ejere i ét projekt desuden få adgang til faciliteter i developerens andre projekter i området.
Det betyder eksempelvis, at man kan bo i sit eget projekt, men samtidig benytte swimmingpools, restauranter, strandområder eller andre faciliteter i developerens øvrige resorts.
For personer, som selv ønsker at opholde sig i ejendommen i længere perioder, kan det gøre en væsentlig forskel.
Det kan samtidig gøre ejendommen mere interessant for ferieudlejning.
6. Kan man tjene penge på udlejning i Nordcypern?
Det korte svar er, at udlejning kan være en væsentlig del af investeringscasen, men det faktiske afkast afhænger meget af den konkrete ejendom.
Særligt mindre lejligheder i attraktive resortprojekter kan have en interessant kombination af relativt lav købspris og mulighed for korttids- eller ferieudlejning.
Developers og ejendomsaktører markedsfører i visse tilfælde forventede årlige afkast på omkring 10 % eller mere for udvalgte lejligheder.
Sådanne tal bør imidlertid altid behandles som estimater – ikke som garantier.
Det reelle nettoafkast afhænger blandt andet af:
- belægningsgrad
- faktisk udlejningspris
- sæsonudsving
- management fees
- vedligeholdelse
- fællesudgifter
- skatter og afgifter
- finansiering
- ejendommens samlede købspris og øvrige købsomkostninger.
Derfor bør en investering vurderes ud fra realistiske scenarier frem for developerens mest optimistiske prognose.
Villaer vil typisk have en anden afkastprofil end mindre lejligheder, fordi den investerede kapital er større.
7. Kan ejendomme i Nordcypern stige i værdi?
Ja, ejendomme i Nordcypern kan naturligvis stige i værdi, og prisudviklingen er en central del af investeringscasen for mange købere.
Særligt ved off-plan-projekter kan der være forskel mellem prisen tidligt i projektet og prisen på tilsvarende enheder, når projektet nærmer sig færdiggørelse.
Men værdistigning er aldrig garanteret.
Det afhænger blandt andet af den generelle markedsudvikling, developer, projekt, beliggenhed, kvalitet, efterspørgsel og det fremtidige udbud af ejendomme.
Derudover er det væsentligt at tænke på exit-muligheden allerede ved købet.
En ejendom er ikke alene interessant, fordi den kan købes billigt. Den skal også være attraktiv for en fremtidig køber, hvis investoren senere ønsker at sælge.
Derfor mener vi, at projektvalget er afgørende.
8. Valget af developer er afgørende
Der findes professionelle og veletablerede developers i Nordcypern med en betydelig historik af færdiggjorte projekter.
Der findes imidlertid også projekter og aktører, hvor vi ville være væsentligt mere tilbageholdende.
En ejendom kan se attraktiv ud i en brochure, men det langsigtede resultat afhænger af langt mere end selve lejligheden.
Man bør blandt andet undersøge:
- developerens tidligere projekter
- om projekterne faktisk er blevet færdiggjort
- leveringstider
- byggekvalitet
- vedligeholdelse efter aflevering
- kvaliteten af fællesfaciliteterne
- developerens finansielle og operationelle historik
- developerens evne til at skabe et fungerende community
- mulighederne for udlejning
- mulighederne for senere videresalg.
Det sidste bliver efter vores opfattelse ofte undervurderet.
En flot lejlighed placeret i et dårligt drevet eller halvfærdigt område er ikke nødvendigvis en god investering.
Det kan påvirke både oplevelsen som ejer, udlejningsmulighederne og ejendommens senere salgsværdi.
Hos Friis Legal har vi ved flere lejligheder besøgt Nordcypern, undersøgt markedet og etableret direkte kontakt til udvalgte developers og lokale samarbejdspartnere.
Vi kan derfor hjælpe klienter med at identificere projekter, som efter vores vurdering er interessante, uden at klienten selv skal navigere blandt et meget stort antal developers og salgsagenter.
Overvejer du konkret at købe ejendom i Nordcypern?
Friis Legal kan hjælpe med at identificere relevante projekter og skabe kontakt til udvalgte developers. Samtidig kan vi hjælpe med at koordinere de juridiske og skattemæssige forhold omkring investeringen.
“Tal med os om ejendom i Nordcypern”
9. Kan danskere købe ejendom i Nordcypern?
Danskere og andre udenlandske investorer kan købe ejendom i Nordcypern, men der gælder særlige regler og procedurer for udenlandske købere.
Reglerne er samtidig blevet ændret de senere år.
Det er derfor vigtigt at få den konkrete transaktion gennemgået juridisk og ikke basere et køb på ældre information fundet på internettet.
Der kan blandt andet være krav og begrænsninger vedrørende antallet og typen af ejendomme, som en udenlandsk køber kan erhverve, samt procedurer omkring registrering og godkendelse.
De konkrete regler bør altid kontrolleres på købstidspunktet.
10. Hvordan beskattes en ejendom i Nordcypern?
Beskatningen afhænger ikke alene af, hvor ejendommen ligger.
Investorens skattemæssige hjemsted, ejerstruktur, anvendelse af ejendommen, eventuelle lejeindtægter og et senere salg kan alle have betydning.
En person, som er fuldt skattepligtig til Danmark, kan eksempelvis have danske skatte- og oplysningsforpligtelser i relation til en udenlandsk ejendom og indtægter herfra.
Bor man derimod i eksempelvis UAE, kan situationen være en anden.
Det er derfor relevant at få vurderet skatteforholdene inden investeringen foretages, særligt hvis investeringen indgår i en større international formue- eller selskabsstruktur.
“international skatterådgivning”
Hvis ejendomsinvesteringen sker i forbindelse med en planlagt flytning til UAE, kan du også læse vores guide om:
“flytning til Dubai og de skattemæssige forhold”
11. Skal man købe privat eller gennem et selskab?
For nogle investorer opstår spørgsmålet, om ejendommen bør købes personligt eller gennem en selskabsstruktur.
Der findes ikke ét svar, som er rigtigt for alle.
Det afhænger blandt andet af investorens bopælsland, formålet med ejendommen, finansiering, udlejning, den lokale lovgivning og investorens øvrige selskabs- og formuestruktur.
En selskabsstruktur bør derfor ikke etableres alene med henblik på at skabe diskretion omkring ejerskabet.
Den bør have en reel juridisk, kommerciel eller skattemæssig begrundelse og struktureres i overensstemmelse med de relevante regler.
For internationale investorer er spørgsmålet således ikke, hvordan investeringen kan skjules, men hvordan den kan struktureres korrekt og hensigtsmæssigt.
12. Hvem kan hjælpe med køb af ejendom i Nordcypern?
Der er stor forskel på at finde en ejendom og på at finde den rigtige ejendom.
Ejendomsmarkedet i Nordcypern består af mange developers, projekter, mæglere og salgsagenter. For en udenlandsk investor kan det derfor være vanskeligt at vurdere, hvilke projekter der reelt er interessante.
Hos Friis Legal har vi selv besøgt Nordcypern, undersøgt markedet og etableret direkte kontakt til udvalgte developers og lokale samarbejdspartnere.
Vi kan hjælpe med at identificere relevante projekter og skabe direkte kontakt til developers, som vi vurderer interessante.
Vores rolle behøver imidlertid ikke stoppe ved selve ejendommen.
Vi arbejder i forvejen med internationale juridiske og skattemæssige forhold og kan derfor hjælpe med at se investeringen i en bredere sammenhæng, herunder:
- skattemæssige konsekvenser
- international strukturering
- køb privat eller gennem selskab
- udflytning fra Danmark
- relocation til UAE
- koordinering med uafhængig lokal juridisk rådgivning.
Det betyder, at rådgivningen ikke alene behøver at handle om, hvilken lejlighed eller villa man skal købe, men også om hvordan investeringen passer ind i køberens samlede situation.
Er ejendom i Nordcypern en god investering?
Nordcypern kan efter vores vurdering være et interessant ejendomsmarked for den rigtige investor.
Prisniveauet er fortsat relativt attraktivt, der findes moderne resortprojekter, off-plan-køb kan give mulighed for værdistigning, og visse ejendomme kan have et interessant udlejningspotentiale.
Samtidig får man adgang til et område med Middelhav, bjerge og natur, som fortsat er betydeligt mindre udviklet end mange traditionelle destinationer i Sydeuropa.
Men markedet har også særlige risici.
Derfor er vores tilgang ikke, at enhver ejendom i Nordcypern er en god investering.
Developer, projekt, beliggenhed, juridisk grundlag, pris, exit-muligheder og køberens egen skattemæssige situation bør vurderes samlet.
For den rigtige investor kan netop kombinationen af et relativt lavt prisniveau, moderne projekter og et marked, som fortsat er under udvikling, gøre Nordcypern værd at undersøge nærmere.
Ofte stillede spørgsmål om køb af ejendom i Nordcypern
Kan danskere købe ejendom i Nordcypern?
Ja, danske statsborgere kan som udgangspunkt købe ejendom i Nordcypern, men udenlandske købere er underlagt særlige regler og procedurer. Reglerne bør kontrolleres konkret på købstidspunktet.
Er ejendom i Nordcypern billigere end i Spanien?
Det afhænger af område og ejendomstype, men Nordcypern kan på en række projekter have et lavere prisniveau end populære områder i Spanien og andre etablerede middelhavsmarkeder. Pris alene bør dog ikke afgøre investeringen.
Kan man købe off-plan ejendom i Nordcypern?
Ja. En betydelig del af nybyggeriet sælges off-plan. Det kan give adgang til lavere priser tidligt i projektet, men indebærer samtidig developer- og færdiggørelsesrisiko.
Kan man udleje sin ejendom?
Udlejning indgår i investeringscasen for mange købere. De konkrete muligheder, regler, omkostninger og realistiske lejeindtægter bør undersøges for det enkelte projekt og den konkrete ejendom.
Kan man få et højt afkast på ejendom i Nordcypern?
Visse developers og ejendomsaktører markedsfører høje forventede afkast. Sådanne prognoser er ikke garantier. Det relevante for investoren er det realistiske nettoafkast efter blandt andet tomgang, management, vedligeholdelse, fællesudgifter og skatter.
Hvem kan hjælpe mig med at købe ejendom i Nordcypern?
Friis Legal kan hjælpe med at identificere relevante projekter og skabe kontakt til udvalgte developers samt koordinere de juridiske og skattemæssige forhold omkring investeringen med relevante lokale rådgivere.
Overvejer du at købe ejendom i Nordcypern?
Hvis du overvejer at investere i en lejlighed, villa eller off-plan ejendom i Nordcypern, er du velkommen til at kontakte Friis Legal.
Det gælder både, hvis du allerede har besluttet dig for Nordcypern, og hvis du mere generelt overvejer at investere i ejendom uden for Danmark og ønsker at undersøge, om Nordcypern kunne være relevant.
Vi kan hjælpe med at identificere relevante projekter, etablere kontakten til udvalgte developers og koordinere den juridiske og skattemæssige rådgivning omkring investeringen.
Det første skridt behøver derfor ikke være, at du allerede har fundet den konkrete ejendom. Vi kan også hjælpe med at undersøge, hvilke projekter og ejendomstyper der passer til det, du ønsker at opnå med investeringen.